之前的贷款，基本都需要调整。当然，如果2020年是还款的最后一年（或不足一个重定价周期），可以不变。

2019年10月8日至2019年12月31日，签了贷款合同但没按新规签的；

这个时间段的90%的人都是按照新规签的，无需调整；部分按原有规则签的，需要按新政调整。

关于LPR官方是这么解释的：所谓LPR（Loan Prime Rate），是指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减基点生成（LPR±一定的幅度），央行每月20日公布最新的LPR利率，让利率跟着市场动态调整。

即在央行基准利率的基础上，进行上浮或下浮。比如打个八折、九折；或者现在上浮个10%、20%，都是以固定的基准利率为基础的，利率变化受基准利率影响。新政后，我们要这样计算：

以上看不懂没关系，你只需要知道自己现在的利率是多少，就能算出转换后的利率。

可以看出，所加基点多少，和原来浮动利率比例相关，该打折还是打折，该上浮还是上浮。由原来的乘法变成了加减法。

一旦确定后，加点数值不变，未来利率受LPR变化影响，每年调整一次(也可以和银行约定其他周期)。LPR涨，则利率涨；LPR降，则利率降。

米糖之前的房贷利率是4.165%，按新规调整后，房贷利率=LPR-0.635%

固定利率很简单，就是看你现在房贷利率是多少，就固定为多少。比如现在是5.39%，如果选择固定利率，未来一直是5.39%，不受LPR利率变化影响。

央妈说从2020年3月开始，至8月底结束，这期间我们可以多关注银行通知。

从2021年1月之后，选择LPR加点的，如果LPR变化，则利率跟着变化。

这个也是大家最关心的一个问题，目前的一些分析，要么直接建议选浮动，要么建议选固定，但是其实具体到每个人，需要根据具体情况分析。

首先是关于LPR未来走势，目前市场的共识是：中短期内，预计LPR将保持低位波动，房贷月供也会相应的走低。长期看，中国大概率也会进入降息周期（发达经济体都验证了这一点，更低的GDP增速通常对应更低的资金利率）

可以看一下从19年8月开始实行LPR利率以来，一年期和五年期（跟房贷有关）都是下行的趋势。

第一张图是中国历年的银行贷款利率，可以看出，每隔一段时间，都有个最低点。而这个最低点，是在不断下行。但目前的贷款利率，也是历年以来的最低点。

虽然从图上来看，LPR下行是大趋势，但是，作为利率市场化的产物，LPR的长期走势存在一定不确定性，没有人敢保证LPR未来不会上涨。一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而房贷上升，加重还贷负担。

例如仅剩余三到五年的房贷，大可放心选择浮动利率。因为中短期内，出现LPR大幅上升的可能性不大。因此，即使后期真的出现了LPR的上升，贷款也已经还完了，完全没有影响。

这一类人资金比较充足，还完房贷后还有较多的结余。这种可以选择浮动利率，一方面，可以享受到中短期LPR下行带来的月供减少；另一方面，即使长期出现了LPR上行，增加的月供对于生活影响不大。最极端的情况下，一旦利率上浮高于预期，还可以考虑提前还贷。

比如贷款金额是30万、50万的，也没必要太纠结，选哪种都可以。利率波动不大的前提下，每个月也就差几十块钱。

这部分人是最难选择的。坚持固定利率，可以避免利率上行风险，不受影响，但是却无法享受利率下降周期中的利息节约红利；选择LPR浮动利率，短期可能节省月供，但是如果利率上行月供增加，需要考虑能否承担。

这里也做了一个测算，以贷款25年为例，等额本息还款，不同贷款额度在不同利率下的月供金额变化。大家可以做个参考，假如选择浮动利率，那么未来LPR上涨是否可以承担。

这里每个人的风险承受能力不同，需要自行判断，取决于你对未来不确定性的厌恶程度。

如果说对现在的利率非常满意了，比如说之前有打7折的，现在利率低于4%的，也是可以考虑固定利率的，毕竟也不算高，图个安心。

对于我本人而言，虽然目前利率不高（4.165%），但是因为未来10年内可能会换房，所以会选择LPR浮动利率。

另外，很多人会直接问如何选？不论现在利率是多少，我本人都会倾向选择LPR浮动利率，先享受短期红利。如果房贷利率太高，也可以考虑等利率低点改善换房是不？这里仅代表个人观点，大家还是自行决定。

如果选择转换LPR，那么也可以选择重定价日。重定价日的意义是，每年的这一天，你的房贷利率都会重新计算一次。

那么2020年月供不变，因为2020年参考的是2019年12月的LPR利率。而这个利率加点后也就是我们目前的利率。

2021年1月1日，如果LPR变化，则月供跟着变化，参考的是2020年12月的LPR。

那么月供会在这一天重新计算，贷款发放日在20日前，参考的是上一个月的LPR，如果在20日之后，参考的是当月LPR。

选择固定利率还是随LPR变化，根据自己实际情况确定，个人建议选择随LPR变化（仅代表个人观点）；

新规房贷利率=LPR+（现在利率-4.8%），房贷的定价方式由乘法变为加法或减法；

选择转换LPR加点后，LPR涨，房贷利率涨；LPR降，房贷利率降，但都是一年一调整；

B.大于一年的某个周期（例如3年一调，目前还没有看到这个选项，意义不大）

最后，有人关心，新政和原来方案相比，是更省钱了吗？(其实这里对比已经没什么意义了，只是看下不同的公式，计算结果有什么不同)

按照老算法，假设原来房贷上浮10%，那相当于总利率下降0.5%*1.1=0.55%，按照新算法，相当于直接降了0.5%，老方案降的更多。

1.对于原有房贷有折扣的人来说，未来LPR下降，新算法降幅更大；反之如果LPR上涨，新算法涨幅也更大；

2.对于原有房贷上浮的人来说，未来LPR下降，新算法降幅更小；反正如果LPR上涨，新算法涨幅也更小。

五年期基准利率从2015年六次降息后再没有动过，一直是4.9，那么房贷执行利率只依赖于上浮和打折情况，举个例子，如果是上浮20%，那么2020年的旧方法执行利率是：4.9*（1+20%）=5.88；如果是打8折，那么2020年的的旧办法执行利率就是：4.9*0.8=3.92，读者自己签订贷款时，只需要看当时是上浮还是打折，就可以直接算出新一年的执行利率。

其中LPR利率每月20日准时报价，由18家商业银行报价产生，去除最高分，去除最低分，然后平均后为产生最新一个月的LPR利率，假设中行报价,5.0，招行报价4.7，其余十六家都是4.8，那么去除5.0和4.7，新的一个月的lpr利率就是4.8 ，就和体育赛场的打分机制相似，新的一年的房贷利率参考前一年12月20日发布的LPR利率，2020年执行的就是2019年12月20日发布的4.8。

这个对于所有人都适用，2019年12月的LPR利率是定的4.8，上浮20%的2019年执行利率是5.88，那么加点就是1.08，打8折的2019年执行利率是3.92，加点就是-0.88，其余情况读者自己带进入计算，新的房贷执行利率下，上浮20%和打8折的执行利率:

你会发现，无论任何情况下，基准利率政策还是LPR定价，2019年的执行利率必然与2020年的执行利率相同，但要注意加点一旦确定，不得更改，也就是说，对于上浮20%的人和打8折的人，加点固定在1.08和-0.88，直至贷款偿还完毕。

结论：选择只依赖于未来的LPR与4.8对比是高还是低，2021年以后的LPR利率如果高于4.8，那么基准利率政策划算，如果LPR利率低于4.8，则是LPR定价划算，而未来大概率是利率继续向下，所以选择LPR是更好的选择，至此这个问题其实已经回答完了，下面是利率趋势的一些讨论，以后的涉及到计算的回答尽量分两部分，第一部分是结论，第二部分是讨论其预测的原因，有兴趣的读者扩展阅读。

你会发现是否选择LPR定价这个问题的根源是如何预测未来的LPR利率趋势，利率是金融情况的先行，首先要有个概念，基准利率政策和更接近市场利率的LPR利率对经济体产生影响的逻辑是不同的，就会在预测利率变化时是不同的。

我们来看一下新的政策怎么说的，2020年1月1日以后不得以基准利率作为新增贷款的参考，这句话什么意思，作为贷款参考的基准利率不能作为贷款参考，也就意味着基准利率名存实亡，那么为什么放弃了基准利率政策呢？还要从财富转移说起，基准利率与市场利率的脱钩必然意味着财富的转移，货币的购买力从一部分手上转移到另一部分人手上，我们近十年的广义货币供应量从07年的40.3万亿，至今已经突破200万亿大关，甚至超过西方发达国家的广义货币供应量之和，有些人总说我们和西方经济体不同，其实基本经济规律没什么不用，费雪公式被证实在不同的经济体都适用，MV=PT，也可以写成MV=PY，增速之间可以近似的写（推导这里就不给出了，其中有一个近似）：

其中，M是货币供应量，V是货币流通速度，P是商品价格，Y是产出，当货币供应量剧烈增加时，产出Y增加速度比不上M的增加速度，而一般情况下都是V变化不大，那么必然意味着价格P的增加，发了这么多钱，钱能去哪里？要么产出Y增加、要么商品P涨价，而货币超发时钱往往会流向特定方向上，这就是房价上涨的根源，房地产往往首当其冲。

基准利率在货币超发中发挥了什么作用呢？假设市场上的平均投资收益率是8%，那么为了收益最大化，投资者能接受的最高贷款利率一定是趋近于8%，也就达到了市场的投资收益与贷款利率的平衡，但市场往往不会处于完美的市场收益与贷款利率的平衡点，而是高于或者低于这个点，假设初始状态贷款利率是9%，银行拿走储户2%的手续费，储户可以得到7%的收益，但市场会发现，9%的利率大家都不去借钱，银行储蓄规模大于市场的需求，为了把钱贷出去，必然会自发的下调利率，同时储户的收益必然会同时下降，直至趋近于市场收益与贷款利率一致，反过来初始状态下贷款利率低于市场平均收益率，那么更多的人去贷款，银行为了吸储就会提高给储户的回报，这是纯自由市场的假设，市场收益高，贷款利率越高，储户存储意愿变强。

但是你经常会听到美联储，或者央行开启所谓的加息降息周期，这就是政策调控作用，基准利率就起到了关键的作用，市场利率反应投资的平均收益是多少，但基准利率政策限制银行必需以什么样的利率作为贷款参考，也就意味着告诉储户你能挣多少，启用降息周期往往在经济下行时期，加息周期往往是预防经济过热，经济下行时市场平均收益下降，信贷规模下降，市场预期逐渐悲观，降息基本都是用来刺激经济，给经济体一个好的预期，但事实多数经济体都会选择比市场利率更低的利率，俗称扩张性货币政策，降息经典的案例就是2008年金融危机前夕美联储利息降低到0~0.25，我国应对金融危机对经济影响，08年进行了6次不同期限上百个bp的降息，以五年期以上的贷款为例08年一年就降息189个基点。加息的情况也有，比如美国2016年至2019年的加息周期，刚刚开始的加息周期就草草收场，很快进入到了降息周期，再比如我们国家2010年至2011年的加息周期，也是很快在2012年重回降息周期，甚至在2015年进行了6次总计125个bp的降息，下图是我国的降息周期。

降息是储户财富的转移，政策为了刺激经济，就要强制限定银行的贷款利率，也就是减少了储户应得的收益，假设市场平均收益为8%，但基准利率短期内快速下调，要求银行贷款只能从原来的8%下降到4%，银行中间费用扣除1%，以前储户可以得到7%的收益现在只能得到3%，这4%的收益就将补贴给借款人，谁借得钱越多，在降息周期中获得的红利越多，货币超发还会引发通货膨胀，资产价格上涨，储户的钱在降息中逐渐通过基准利率规定的剪刀差的方式被转移到债务人手上。炒地皮读者可以自己搜集一下证据，往往实在降息周期中，因为他们只需要把钱低息从银行贷出来，换成地皮，什么都不用干，在货币超发后资产价格必然上涨（参考上面费雪公式的讨论），上涨后又高价卖出，我们知道财富是不会平白创造的，地皮在降息周期后的溢价来源于所有储户的货币购买力流失，而房子在货币超发后（典型的是09年和16年，市场响应和降息之间有一定的滞后）的溢价来源于后来者的负债。

当普通人发现，自己的钱越来越不值钱，而借债购入资产的人越来越富有，但真实社会往往少有抱怨者，都是加入负债的阵营中，你会发现，近十年每次降息周期后，社会和居民负债总是有爆发性的增长，两组数据，08年社会负债率约125%，居民负债率低于15%，由于基准利率剪刀差导致财富流向借债的一方，越多来多的人参与到借债的群体中，至2019年末，我国社会负债率飙升到接近300%（一些国际机构的预测超300%，不一定可信），居民负债率在55%左右，房价上涨越快的地区，负债率越高，很多城市负债率在100%以上，以前人们用储蓄买东西，现在人们习惯用负债。

那么边际效应体现在哪呢？剪刀差是把储户的财富稀释后给借款人的激励红利，以前人们有85%的储蓄购买力可以用来稀释，现在只剩下45%可以用来剪刀差刺激信贷，而且很可能人人都身负贷款，自己储蓄中的一部分要承担借债的利息，一定意味着继续降息的刺激效果远不如十年前，这就是刺激性货币政策的边际效应，刺激市场必须要有红利，现在能提供储蓄红利的人越来越少了，这可能也是基准利率被弃用的原因吧，用基准利率降息来刺激经济由于居民储蓄的急速减少而接近失效，我们五年期以上的贷款利率现在仍在4.75，很多人说有进一步下降的潜力，或许未来有用，但短短十年高强度的用了三次，近三到五年除非短期内下降100~200bp的降息，很难再有很明显的刺激效果。

刺激性货币政策的红利来源于市场利率与基准利率的剪刀差，既然已经刺激性货币政策边际效应非常显著，短期内可能面临无储蓄可稀释的地步，毕竟稀释中产的储蓄换来牺牲的是财富，再往下稀释穷人的储蓄要的可能是命了，继续通过剪刀差刺激信贷引发通胀使得食品价格再上涨一倍那可能就是社会问题了，LPR利率的特点是与市场挂钩，更能反应市场利率，所以选用更接近市场利率的LPR利率作为新增贷款的利率参考是一个不错的尝试，特点就是市场利率多少，银行贷款利率就大致选择多少，储户的收益相比于简单粗暴的基准利率政策来说，更加接近市场利率，金融机构的中间费用也更加透明。

LPR利率在没有大规模的货币政策发生时，基本与经济状况一致，经济向好，市场预期收益增加，LPR利率上行，经济下行，市场预期收益下降，LPR利率下降，而房贷的LPR定价和基准利率定价唯一的选择判断就是未来的LPR定价是涨还是跌，选择就变成了预测未来经济体的增速是上行还是下行，比较倾向于一个观点：“2019年是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年”，经济下行是债务支撑经济繁荣市场自发清算的必然结果，更多的收入去了还以前欠下的债务，而不是去消费进而促进经济体发展，未来十年经济继续下行是大概率事件，同样的，市场预期收益也将继续下降，对应的是LPR利率的进一步下降，这个情况不在未来，而是我们已经处于其中，从去年8月至今，已经有三次总计15个bp的LPR利率下降，并且随着GDP增速破6,未来LPR下降也将是大概率事件。

很多房地产上涨支持者所盼望的再来一次上百bp的降息如果真的发生时，未必会是他们想要的结果，因为当经济体在高负债下仍然选择大规模扩张性货币政策往往都在崩盘前夕，短期是不会发生的，因为扩张性货币政策依赖基准利率和市场利率的剪刀差，LPR利率政策就是避免这种情况的发生，政策大概率不会刚刚宣布启用LPR利率就又重启基准利率。

这个政策很不公平，为什么以往每个已经再还月供的人要面临这样的选择而且还是一槌定音?简直是霸王条款!即便你要改变政策，不也应该从便民为民着想的态度出一个折中的方案政策么。说是美其名曰，让大家自己选，但凡是选择就比有人得失，原本政策执行得好好的，现在说变就变，各种原因想必大家也都心知肚明，日后降准是必然，如果这样的话那原本执行得房贷利息收入将大大减少，所以要出台lpr，可也不能如此坑民众啊，怎么可以借着让民众自己选的幌子一槌定音呢?!打着为民服务的出发点实际再忽悠民众。真要为民服务的话，对于已背负房贷的往期房奴们，就该采取每个人现有房贷利率、当下lpr+加点、基准利率成×（1+上下浮动点）三者取低，实在不行，也起码得是前两者取低，怎么可以坑害百姓一槌定音，还打着这是你自己选择的幌子，突然更改政策的时候有谁问过我允不允许这样改?!

首先，我们都认可中国正处于一个上升期，所以我们是否可以参考历史上已经存在的一些解决方案，也就是美国的“5/1 ARM”，该模式和我们正在讨论的LPR有非常多相似之处。

因为在美国，购房者也会面临这个问题，也就说需要选择5/1 ARM还是15年、30年长期固定利率。

我们来了解下什么是美国的5/1ARM？“5”和“1”是什么意思？5/1 ARM的固定费率为5年，然后其利率将在其贷款年限的剩余25年内每年重置一次。贷款名称中的“5”表示利率固定五年，而“1”表示贷款执行5年后，每年重置，而且要符合贷款合同中的“Margin”和“Cap”限制范围。

5/1 ARM的起始率通常比类似的30年固定费率低约1％。其利率调整取决于几个因素： · 指数（已公布的财务指标） · 保证金（增加到指数以支付贷方成本及其利润的金额） · 只需一次调整即可上涨或下跌 · 起始利率，限制了利率的低点 · 终身限制（保持利率不超过一定水平）

提炼重点：美国的5/1ARM，起始几年利息会普遍低于固定利率，而后会出现浮动，但是有一个终身限制，可以控制保持利率不超过一定水平。而目前我们所看到的LPR是可能无上限的，这是选择LPR的一个风险点。

包括在美国选择ARM缺点的文案描述中，通常会有这么一段话：ARM的主要缺点是加息的风险。例如，具有4％启动利率的5/1 ARM可能最坏的情况是：· 从第六年开始：6％· 从第七年开始：8％· 剩余8至30年：9％......

那么在美国5/1 ARM是个好计划吗？标准答案：在适当的条件下对您有利。

情况一：如果大家计划将房屋保留几年（例如5年左右），那么选择LPR可能是更明智的选择。其利率综合水平大概率是略低于15年、30年期固定利率贷款。

情况二：如果您打算长期居住，超过5年，并且不愿意承担可能发生的利率上浮，还贷能力稳定的，图安心的，那么固定利率可能是更好的选择。

P.s.科普固定利率和浮动利率：1、固定利率，也就是目前大家常说房贷基准利率，而基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%，贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。所以现在大家一般房贷利率大概在4%-6%不等，然后会选择等额本息或者等额本金的还贷方式。所以，固定利率调整的主动权在于“央行”。

2、“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行2019年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。而LPR的计算方法由18家银行（如常见的工商、农行、建行、招行、中信之类的大型银行）共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。所以，浮动利率调整的主动权在于“18家商业银行”。另外，加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR，加点数值确定后固定不变。所以，加点数值可正可负，且永久固定。

附上18家LPR利率报价银行名单：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

央行正式发文，要求所有房贷客户从基准利率转换成LPR利率，转换原则是按照折扣进行换算，这其中的转换公式极其复杂，购房者不但不会算，就算计算出来之后，也不知道对自己有何影响？

房贷转换新政采用保持稳定的转换方式，因此从转换前后的房贷利率是一致的。但是房贷利率的折扣计算方式发生的变化，如果利率发生变化之后，房贷利率会发生什么变化了？下面冷眼详细解析：

LPR转换值是代替折扣和上浮，购房者的未来房贷利率就是LPR利率+LPR转换值。例如某购房者是八折利率，对应的LPR转换值是-0.88%，假设未来LPR利率从4.8%上浮到5.8%情况下，购房者实际房贷利率不再是LPR利率打八折，而是5.8%(LPR利率)+-0.88%（LPR转换值）=4.92%。

LPR转换值是购房者目前实际房贷利率减去LPR利率之间的差值。例如某购房者房贷利率是打八折，目前基准利率是4.9%，那么该购房者实际执行的利率是4.9%*0.8=3.92%，LPR转换值是3.92%（实际房贷利率）-4.8%（LPR利率）=-0.88%。

我们假设利率按照5%、10%、15%、20%上涨，通过折扣计算出基准利率，然后通过上文计算出的LPR转换值计算出LPR利率，进行详细对比。例如某购房者是八折房贷客户，当利率上浮10%达到5.4%时候，那么转换前的基准利率5.4%（年利率）*0.8（八折）=4.32%；转换后的LPR利率是5.4%（年利率）+-0.88%（LPR转换值）=4.52%，两者相比转换后LPR利率上浮了0.2%。

1、当利率上浮5%时候：转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.04%-0.16%。

2、当利率上浮10%时候：转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.05%-0.20%。

3、当利率上浮15%时候：房贷利率上浮20%客户，利率是下降0.04%；其他转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.03%-0.24%。

4、当利率上浮20%时候：房贷利率上浮20%客户，利率是下降0.1%；转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.07%-0.3%。

通过对比转换前后房贷利率对比，我们发现除了上浮20%房贷客户在年利率上浮15%以上的情况下，转换后的房贷利率会下降外，其余房贷客户的转换后的房贷利率均出现不同程度的上涨。

我们假设利率按照5%、10%、15%、20%下降，通过折扣计算出基准利率，然后通过上文计算出的LPR转换值计算出LPR利率，进行详细对比。例如某购房者是八折房贷客户，当利率下降10%达到4.41%时候，那么转换前的基准利率4.41%（年利率）*0.8（八折）=3.53%；转换后的LPR利率是4.41%（年利率）+-0.88%（LPR转换值）=3.53%，两者相比转换后LPR利率和转换前持平。

1、当利率下降5%时候：转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.05%-0.15%。

2、当利率下降10%时候：转换后的LPR利率对比基准利率都上浮0.05%-0.20%。

3、当利率下降15%时候：房贷利率上浮20%客户，利率是下降0.04%；其他转换后的LPR利率相基准利率都上涨0.03%-0.24%。

4、当利率下降20%时候：房贷利率上浮20%客户，利率是下降0.1%；转换后的LPR利率相基准利率都上涨0.07%-0.3%。

通过对比转换前后房贷利率对比，我们发现除了八折的房贷客户在年利率下降15%以上的情况下，转换后的房贷利率会下降外，其余房贷客户的转换后的房贷利率均出现不同程度的上涨。

目前公布的政策，购房者可以选择两种房贷利率，一种是固定利率，一种是浮动利率，但是选择机会只有一次，选择之后就不能再做变更。

购房者的如果选择固定房贷利率，那么也就是在未来的还款周期中都按照这个房贷利率还款，因此当预测未来LPR利率上涨的情况下，首选固定房贷利率。

假设一个购房者目前享受的是八折利率，那么实际执行利率是3.92%，转换成固定利率也是3.92%，在未来30年还款周期内，无论房贷利率涨跌，都按照3.92%这个利率进行还款，因此如果未来房贷利率上浮，购房者就享受到利率优惠。

购房者如果选择浮动房贷利率，那么还贷利率是LPR利率+LPR转换值。其中LPR转换值是不变的，LPR利率是变量，如果未来房贷利率下调，购房者就可以享受利率下浮的红利。

假设一个购房者目前享受的是八折利率，那么LPR转换利率是-0.88%，目前的房贷利率是4.8%+-0.88%=3.92%，假设未来房贷利率出现下调，4.8%下降至4.6%，那么房贷利率是4.6%+-0.88%=3.72%，购房者的房贷利率就下降0.2%。

中国保持较高利率的最大动力是保持资金流入，防止他国的高利率把资金引走，造成资本大量流失。但是目前全球都进入金融宽松周期，三大经济体（美国、日本、欧洲）的利率水平都远远低于中国，其中日本、欧洲甚至是负利率，美国的利率水平仅保持在1.5%-1.75%之间，远远低于中国的利率水平。

中国目前处于转型升级的关键时间点，各大实体企业都急需资金支持整个行业的升级，政府也大力推动实体企业的，本年度的财政会议上就明确提出这点。

众所周知，实体经济转型升级时候，稍有不慎就会面临倒闭的风险，因此低利率的金融环境才是支撑实体经济的最有力的工具。因此未来政府会大力推动利率的下调，为实体经济输血。

购房者普遍担心LPR利率会脱离市场利率，成为专门为房贷设计的利率，以后市场利率下降，房贷利率却上涨，这种担心有其道理，但是考虑有所缺失。

首先LPR利率目前不但是房贷利率的参考标准，还是企业贷款利率的标准。因此从LPR利率设计之初，政府就没有打算设计成一个纯粹的房贷利率。如上文所述的，中国要支持实体经济转型，要支撑实体经济发展，而实体经济借贷利率标准就是LPR，因此从这种角度来看，LPR是会减低的。

其次假设LPR利率真的脱离成纯粹房贷利率，但大趋势和利率一样。我们退一步想，假设真的如某些购房者所言，LPR完全脱离成为房贷利率，那么也不用担心，政府不可能把房贷利率和经济走势相背离，有可能出现房贷利率下跌幅度不如实体经济利率，但不会出现房贷利率涨，经济利率跌的背向走势。

最后房贷利率周期是二十年、三十年，如此之长的周期内房贷利率只涨不跌可能性为零。购房者如果选择固定利率，房贷只涨不跌才能跑过浮动利率，但在二十年周期内，不可能出现只涨不跌，就算下跌1%，浮动利率也比固定利率划算。#明年三月，房贷要重新定义？#

公众号：冷眼看地产。我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

国定利率：基准利率降，你不许降，基准利率涨，你不用涨。LPR:基准利率降，你降的少，基准利率涨，你涨的少。如果按照老版利率方式，如果基准上涨，房贷上浮占多数的情况下，无疑银行会赚的更多，如果基准下降，房贷上浮占多数的情况下，无疑银行会亏的更多，这种情况下出台了LPR，大概率是因为基准利率要呈下行趋势，银行想要亏的更少，不想便宜我们这些房奴。综上所以我想要选择LPR，但是我怕他们不按套路出牌，市场上LPR是降的，然后我LPR还款周期里，LPR居高不下，一直比市场高？

核心观点：现在是降息周期，而且发达国家都已负利率，放眼全球，低利率是趋势。

而且从LPR去年8月推出以来的七次报价来看，出现很明显的下降趋势（5年期4.85-4.75）。

另外，近期买房的，基本都是利率上浮了，在历年房贷利率中也算高点，虽说房住不炒，但是最终目的是稳房价，也不会让房价暴跌，毕竟强绑定房地产整个产业链的经济已经伤不起，因此选浮动短期内享受LPR降低的福利没毛病。

这个观点的核心在于：制定LPR就是为了与基准利率脱钩，现在是降息周期没错，基准利率降了，LPR脱钩，就是为了不让降息影响房价，导致降息又引发房价上涨的后果。简单来说，息可以降，房奴不能享受。

LPR是市场化的，就算考虑到宏观因素，短期内商业银行也需要降低LPR，但是纵观我国历史上的贷款利率，虽然长期看低，但是短期内（10年左右）还是会出现上升与反复（如2004-2008，2010-2014），选了LPR，你还不一定光享受到下降的快乐，可能也有上升的痛苦。

反正8月31日才截止，只要是不超过这个时间点，并且我自己的贷款时间还没到，我就不着急选，先观望下。

这里解释下贷款时间的影响，这涉及到你选LPR后重定价方式的选择，目前有两种：

今天是3月1日，假设你的贷款日期是某年2月28日，那么如果你选1），那就是2021年2月28日才能调整了，今年内都维持现状不变，如果你选1月1日，那就是2021年1月1日调整。

如果你是3月以后贷款的，那选1）的话，到今年的那一天就可以调整了，选2）到2021年1月1日。所以如果你贷款日期快到了的话，是要赶紧做决定的，不然没法马上切换享受LPR即将下降带来的福利了。但是如果还早，不妨观望下，看看LPR到底怎么走，经济形势到底如何，再做决定。

说说结论吧，所以到底怎么选？如果你贷款金额不大，或者剩余期限不长，其实都没必要纠结，按现在的调整幅度，一年也就0.2-0.3%，如果是50w贷款，可能一个月就几十块，不如安心下来多看看书，想办法多赚点钱才是正经的。

如果你贷款金额还蛮多的，但是贷款日期在3月1日~8月31日之间，再观望一段时间，多看看，多想想，多找些人聊聊，也许会有自己的答案。

其他情况，就是着急选，建议利率低于5%的，选固定，锁定这个不高的利率，以免意外情况发生，毕竟少还钱带来的得意，可能抵不过多还钱带来的痛苦。可以了解下禀赋效应。

如果利率超过5%，可以选浮动，短期内肯定是可以减轻压力的，并且赌一把低利率时代的来临。

不管以后选A还是B更有利，可是为什么没有人问一下怎么没有保留我们可以选择维持原合同的权利

这个问题大家都在问怎么选，我更关心为什么要让我们去选，为什么不给我们选择执行原合同的权利。我们之前买房的贷款基本都是以基准利率上浮或打折的，例如你这上调10%现在是4.9%*1.1=5.39%。现在这个4.9%的基准利率是央行发布的，它也会调整的，虽然它不会轻易变化。

现在让我们二选一，就是要我们的房贷与基准利率脱勾：一是选固定利率，按原来是上浮10%就是以后固定在5.39%；二是选LPR加基点（基点可以是负），基点计算公式是：原执行利率-新公布LPR=n% （n就是基点），这情况就是5.39%-4.8%=0.59%，选LPR加点就是LPR+0.59%,按现在的LPR算就是4.8%+0.59%=5.39%（对，短期来讲也没见给到我们有甜头），LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，它也是会调整的，但是是由商业银行报价的。两个选择都与基准利率无关了。

都说整个世界未来的趋势是利率会降，甚至负利率，但是未来基准利率与LPR谁降得更多，或者基准利率涨LPR降，再或者基准利率降LPR涨谁又说得准呢。我个人更倾向于无利不起早，费这个大力气让房贷与基准利率脱勾，很大程度上是基准利率要下调了，但是不能便宜了我们这些房奴，所以搞了个LPR出来，还把算法改一下让大家各种算各种比较，而且LPR就是商业银行自己报出来的，它既是选手又是裁判。所以我是希望能够多点声音发出来去争取可以选择执行原合同，哪怕这个选择可能选亏了，我也希望有这个选择的权利。

最近公众对货币方面的新闻比较敏感，加上央行计划今年把存量房贷的利率结算方式更新成新模式，不少读者朋友来问我贷款方面的问题，我今天就在公众号里简单写一下相关方面的内容。前天，也就是2月20号，央行公布了最新的LPR利率，1年期LPR是4.05%，前值4.15%，降低0.1%；5年期LPR是4.75%，前值4.8%，降低0.05%。1年期贷款利息降的比5年期的稍微多一点。这次降息虽然幅度不大，但吸引了舆论的极大关注。

这几天好多人来问要不要把贷款计算方式换成新方法，我发现不少读者朋友都不清楚新算法是什么情况。不了解新老计算方法的差别，当然无法决定是否要更换。我先详细说一下新老算法具体的差别。以前银行发放房贷，都是以央行公布的基准利率未基础进行上浮、下浮来计算。现在的5年以上贷款基准利率是4.9%，上浮10%的线，如果是打九折，贷款利息就是4.9*0.9=4.41，这就是老的酸饭，简单粗暴，使用了很多年之后，逐渐跟不上对精准调控房地产利率的需求。于是在今年央行进行了利率改革，10月份开始用LPR（Loan Prime Rate, 贷款市场报价利率）替换了之前的基准利率。新算法是怎么算的呢？很简单，就是以LPR为基础，通过加减基点的算法确定最终的利息。房贷是长期贷款，用5年期LPR4.75,1个基点是0.01，如果是加100个基点，那么房屋贷款利率是4.75+100*0.01=5.75%。老的算法是做乘法，新算法做的是加法。对比上浮、打折这种粗枝大叶的老算法，加基点的新算法可以精确到小数点后两位，明显更细致、更灵活。LPR是怎么确定的呢？由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。我也不知道大家看懂了没有，反正没看懂也没关系，只要记住LPR由央行在每个月20号公布就可以了。LPR由央行负责，但是确定加多少基点的权利，央行下放给了地方银行，不做限制，由各家银行自行决定给贷款人多少个基点。首套房、二套房加多少个基点，不同城市间差别很大。比如苏州要首套房加120个基点，房贷利息就是4.75+120*0.01=5.95，二套房要150个基点，4.75+150*0.01=6.25，而上海首套房可以减20个基点，即4.75-20*0.01=4.55，二套房加60个基点，4.75+60*0.01=5.35。说白了，LPR算法没有多么高深，用到的知识只是小学数学的范畴。但是新的算法能够更精确的控制房贷，让各地政府因地制宜进行“因城策施”的房地产调控。央行在2019年12月28号发布公告，要求之前按乘法算利息的贷款，在2020年8月底前转换成LPR模式。那么以前按照老的算法计算利息的房贷合同怎么切换成新的算法呢？央行是这么说的：定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。写成大白话就是贷款年限保持不变，利率要从老的算法换成LPR。怎么算？我举个例子说明。打个比方，Y同学前几年买的一套房，贷款利息是基准上浮10%，现在的利息就是5.39，换成新的模式，那么新合同约定的利息加点数就是（5.39-4.8）/0.01=59个基点。于是贷款利息就从老的基准上浮10%变成了新的LPR+59个基点。Y同学还有一套房，贷款利息是打九折，那么现在的利息是4.9*0.9=4.41%，如果Y选择切换到新的利息算法的话，但是要用LPR加点的数值=（4.41-4.80）/0.01=-39，调整之后，利息的算法就从打九折变成了LPR-39个基点。除了换算到LPR模式之外，央行还给了另外一个选项，就是可以选择永久固定利息，也就是说你正在还的贷款利息是多少，那你可以选择固定在这个数值上，永远不变。央行说机会只有一次，要么选择换成LPR要么选择固定利率。看到这里，我相信大多数读者朋友应该搞清楚了这次更换利率结算方法的具体细节了。那么还要不要换呢？去年我不仅仔细的比较过两种计算方法，还做了一个简单的模型，测算了新老算法的平衡点在哪里。具体怎么算的就不说了，直接说干货结论吧。如果你手头的贷款，利息是上浮15%以上（含15%）的，那就换成新的利息结算模式。如果上浮比例是10%以下的，就不要急着换，观望一下情况。我之前一直在关注一个问题，就是实施LPR之后，基准利率这个概念是就此退出历史舞台，还是与LPR共存，双轨制存在。相关方面的信息，央行一直在挤牙膏。今天我看到这么一则消息，央行副行长刘国强接受记者采访表示：存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”，将长期保留。这就是说存款的基准利率会长期保留。众所周知，存款基准利率和贷款基准利率，是一体两面的存在，如果存款基准利率会长期保留，那么贷款基准利率还会不会保留呢？随着时间的推移，这个问题的答案会越来越明朗。

我也反复看了央行关于切换贷款利率结算方式的文件，措辞非常严谨，也很有艺术性，但是从没有说过是强制要求贷款人更换的，只是在不停的暗示群众：你们要更换利息的结算方式啦。我觉得从合同法角度看，白字黑字、签字画押的合同，协议双方不达成一致，而某一方单方面就修改合同条款，这可是非常恶劣的行为。银行今天可以单方面修改利率，那明天是不是还可以单方面修改别的条款呢？如果央行一意孤行，单方面强制操作的话，我相信会引起非常大的舆论风波，会有很多要出名的律师去找央行的麻烦。所以我建议，如果之前的贷款利率比较低的朋友，暂缓操作。等等再说，反正央行说原则上在8月底之前完成切换工作。还有一段时间供我们观察形势。如果现在切换过去，每个月的按揭款也没有变化，万一未来贷款利率还长期存在的线折利率的贷款给换成LPR算法，那就亏大了。所以大家先别着急，要不要切换过去？以上浮比例15%为线，高的就换，利息低于这个比例的，就骑驴看唱本走着瞧吧。

为什么那么肯定，LPR会降能，银行可以说日子不好过，各级行长第18个月的奖金都没得发了（当然柜面做业务的指标扣款已经扣不到了，工资已经是负数了），咱18家合计合计，得涨啊！那不降息支持实体经济啦？怎么不支持，不是议价吗？大老板来了，人有钱，降。小老板来了，关系好的，差不多就行；不知道哪冒出来的，“地主家也没余粮啊”，加。反正房贷这块肥肉是跑不了的！

分析这个问题，一定要结合两个背景。第一，大部分还房贷或者即将还贷的，都是上浮利率的(至少上浮10%)，第二未来的经济增长进一步下降几成定局，所以降息也是几成定局，用不了多久。理解这两个背景，再来看政策，那就是司马昭之心了。

以后的情况是。lpr肯定比固定利率划算(加息0可能)，但是却比现有方案利率高了。这是什么，就是不管你愿不愿意，我都要割韭菜，你选了lpr可以少割点，若是不选那割更多。怎么样，我仁慈吧？

我可以理解新签合同执行LPR，但不理解为什么要把之前已经签完合同的基准老用户也全部打成新规执行？！

原来老用户签约的上浮10%-25%，如果依旧按照元老的执行基准，基准降了，还贷会比原来少，这是银行不想看到的。所有都改成LPR ，LPR虽然降了，但不会比原来基准降的多，这才是银行想看到的。

就想问近期商贷的有几个是利率不上浮的？你这么改，良心不痛么？凭什么签好的合同和执行标准说改就改。我等韭菜，活着好累啊(︶︹︺)

固定利率和LPR都可以选，不过不管选LPR还是固定利率，都是SI路一条。

2、我们贷款所能拿到的利率是LPR+银行加点+自身折扣。不是LPR+自身折扣，你拿到手的利率大概率还是比固定利率贵。

而且选用上一年度12月份LPR为今年的基准LPR，正常情况下，12月份是钱荒，利率最贵的时候。这。。。

3、最让人不耻的是没有吃相。合同精神呢？契约精神呢？随便抛两个选择出来，合同说改就让我们改。不管怎么都不能否认XXwuchi。想怎么ge就怎么ge。银行碧词，说不要lian就不要lian。